Pression a la baisse sur les taux de rendement prime dans toute l'Europe
Les marchés utilisateurs restent inégaux mais les loyers "prime" sont globalement stables
Londres, le 13 janvier 2010 – Selon les dernières données de CB Richard Ellis, le dernier trimestre 2009 a connu une baisse généralisée des rendements prime sur les principaux marchés immobiliers européens. Quasiment aucune ville couverte par l’indice taux de rendement européen de CBRE n'a enregistré de hausse au 4ème trimestre, quel que soit le secteur, la tendance baissière prend de l'ampleur. Ces caractéristiques ont été particulièrement marquées dans le secteur bureaux pour lequel presque la moitié des localisations observées ont vu leur rendement chuter ; la baisse de l'indice de rendement dans son ensemble a été plus de deux fois plus importante que celle enregistrée au trimestre précédent. Ce changement est d'autant plus notable que le marché de bureaux subit la baisse locative la plus significative avec quasiment un tiers des villes devant faire face à une chute des loyers de bureaux « prime » au dernier trimestre.
Commentant ses changements, Richard Holberton, Directeur EMEA Research a indiqué : "le renforcement de l’appétit des investisseurs pour des actifs "prime", à la fin de l'année 2009 pousse clairement les rendements "prime" vers le bas sur un nombre croissant de marchés. En Europe, le Royaume-Uni continue de concentrer les variations de rendement les plus importantes, mais les rendements de bureaux "prime" subissent actuellement une tendance à la baisse dans un grand nombre de centres urbains majeurs dont Paris, Francfort, Milan et Madrid. Compte tenu des préférences des investisseurs il n'est pas surprenant que les rendements subissent une tendance à la baisse essentiellement sur les grands marchés liquides et matures.
TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement bureaux en Europe ont chuté au 4ème trimestre. L'indice de taux de rendement bureaux de CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a connu un recul de 22 points de base sur le trimestre, une évolution significativement plus importante qu'au cours des deux précédents trimestres. Sur les 46 villes de référence étudiées, 22 ont vu leur rendement baisser et 24 sont restés inchangés. Les baisses ont été essentiellement observées sur les marchés d'Europe de l'Ouest, avec les plus importantes réductions pour Glasgow (chute de 115 points de base pour atteindre 5,85 %), et à Birmingham et Manchester (- 110 points de base pour atteindre 5,75 %).
Les taux de rendement "retail" ont également connu une baisse au 4ème trimestre. L'indice de taux de rendement retail CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a chuté de sept points de base au cours du trimestre mais reste cinq points au-dessus du niveau de l'an passé. Sur 39 références, 28 sont restées inchangées et 11 ont baissé, parmi lesquelles huit au Royaume-Uni ou en France. Les baisses les plus importantes ont été observées à Birmingham et Manchester qui ont toutes deux connu une chute de 75 points de base et les taux de rendement atteignent respectivement 5,75 % et 5,50 %.
Les taux de rendement industriel ont eux aussi chuté. L'indice de taux de rendement industriel CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a subi une baisse de 11 points de base pour le 2ème trimestre consécutif mais se situe toujours 24 points de base au-dessus de son niveau du 4ème trimestre 2008. 7 des 37 villes ont connu une diminution, 28 une stagnation et 2 une progression. Les réductions de taux de rendement les plus importantes (75 points de base) ont été enregistrées à Birmingham et Manchester (les deux chutant de 7 %). Les deux progressions ont été notées à Barcelone (+ 25 points de base pour atteindre 8,25 %) et Helsinki (+ 15 points de base à 7,4 %).
LOYERS Les loyers de bureaux "prime" en Europe ont baissé durant le 3ème trimestre 2009. L'indice des loyers de bureaux CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a diminué de 1,1 % au cours du trimestre, amenant le taux de croissance sur un an à –8,7 %. 16 des 46 lieux de référence observés ont subi des baisses du loyer "prime", 2 ont connu une augmentation et 28 sont restés inchangés. Les hausses ont été constatées à Londres où les loyers ont augmenté de 3,5 % pour atteindre 43,50 £ / ft et à Tel Aviv avec une augmentation de 2,2 % à 188 € / m2. Les baisses les plus significatives ont été enregistrées à Dublin avec - 12,5 % pour un loyer à 376 € / m2 et à Lyon, - 8 % à 230 € / m2. Les loyers « prime » dans le secteur "retail" ont également chuté durant le 4ème trimestre 2009 : l'indice des loyers retail CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a subi une baisse de 1%, présentant ainsi sur l'ensemble de l'année 2009 une baisse de 2,5 %. 7 des 39 villes de référence ont vu un déclin de leur loyer « prime », pour 30 d’entre elles, le loyer est resté inchangé et il a augmenté dans 2 villes. Les réductions les plus importantes ont été enregistrées à Lille (- 18,8 % pour atteindre 1,800 € / m2 / an) et Dubaï (- 16,6 % à 511 € / m2 / an). Les deux progressions ont été observées à Glasgow (+ 4 % pour atteindre 1,990 € / m2 / an) et Edimbourg (+ 2,86 % à 1,377 € / m2 / an).
Les loyers industriels en Europe ont subi des évolutions minimes au cours du trimestre. L'indice des loyers industriels CB Richard Ellis pour la zone EU-15 a baissé de 0,4 %, soit déclin sur un an de 4,7 %. Sur les 37 localisations de référence, 23 loyers « prime » sont restés stables, 9 ont baissé et 5 ont progressé. Les baisses les plus importantes ont été constatées à Budapest (- 10 % à 54 € / m2 / an) et Barcelone (- 7 % à 78 € / m2 / an). Les progressions les plus fortes ont eu lieu à Utrecht (+ 7 % pour atteindre 70 € / m2 / an) et Genève (+ 4 % pour atteindre 145 € / m2 / an).
