Des signes de stabilité apparaissent sur les marches de bureaux europeens
Le 3ème trimestre 2009 affiche la plus faible baisse de demande placée en glissement annuel depuis 12 mois
La demande placée sur le marché des bureaux en zone EMEA a augmenté au 3ème trimestre 2009 par rapport au 2ème trimestre, bien que le niveau de la demande placée reste bas sur l’année en comparaison avec 2008, selon la dernière étude EMEA sur le marché des bureaux.
La demande placée globale en Europe a augmenté légèrement au T3 2009 mais l’activité à la location sera en baisse par rapport à celle de l’année dernière, probablement autour de 30 %. Les perspectives d’extension de surfaces sont limitées car les locataires renégocient les conditions de leurs baux et les entreprises restent attentives à optimiser leurs surfaces actuelles.
Ces tendances ont continué à orienter à la baisse les loyers au 3ème trimestre 2009 tel que le démontre l’indice des loyers de bureaux « prime » CBRE EU-27 en baisse de 1,6 % même si cette dernière est la plus faible sur un an. Les loyers de bureaux en Europe de l’ouest particulièrement ont montré des signes de stabilité ou des baisses limitées notamment sur les principaux marchés tels que Paris, Francfort et Londres West End. Les marchés de Madrid, Zurich et Dublin restent fragiles et le climat locatif devrait être morose, au moins à court terme. Moscou a été le principal acteur sur le marché locatif au 3ème trimestre 2009, mais les marchés d’Europe centrale et de l’est connaissent, dans l’ensemble, une pression à la baisse de leurs loyers.
L’exemple de Londres met en évidence un marché qui émerge après une période de déclin. Une hausse trimestrielle de 61 % de la demande placée est à noter à Londres au 3T, ainsi qu’une augmentation importante de l’offre de bureaux, indiquant une impulsion qui devrait se faire ressentir sur le niveau de la demande placée locative au 4ème trimestre.
Richard Holberton, directeur Research d’EMEA de CB Richard Ellis explique : “Ayant vécu la crise plus tôt et plus fortement que certains pays, le Royaume-Uni commence à montrer des signes d’amélioration par rapport à certains. Depuis la plus grande transaction non pré-commercialisée jamais vue dans la City de Londres, l’acquisition par Nomura de 46 450 m² sur la Watermark Place en août, la demande placée a augmenté. Du point de vue des utilisateurs, la situation actuelle ne peut être plus propice en termes d’avantages commerciaux ou de conditions locatives, ces dernières étant susceptibles de se détériorer l’année prochaine, réduisant les choix et les opportunités des utilisateurs”.
Du côté de l’offre, le taux de vacance des bureaux de l’UE-27 a affiché la plus forte augmentation de l’année, avec 8,7 % au 3ème trimestre. Cependant, il affiche des variations importantes selon les localisations. Londres et Moscou ont connu une baisse du taux de vacance ce trimestre mais celle-ci est contrebalancée par la hausse en Espagne ainsi qu’à Paris et en Europe centrale et orientale.
Richard Holberton continue : “Dans un environnement incertain où de nombreuses sociétés ont réduit leurs effectifs, il semble y avoir une marge additionnelle dans l’offre du fait d’espaces inoccupés ou sous-utilisés, minimisant ainsi la réalité. La vacance dans les immeubles existants permettra cependant aux utilisateurs de réaliser des extensions, même si le taux de vacance commence à diminuer. Les occupants doivent garder en tête que le choix des grands immeubles “prime” dans les quartiers centraux d’affaires est, dans la plupart des cas, bien plus restreint que ce que les tendances globales semblent indiquer. Les surfaces inoccupées peuvent potentiellement retarder la reprise de la demande, mais les projets en blanc continuent de se contracter fortement, un bon indicateur pour le potentiel d’offre future”.
Le manque de projets en Europe dû à une faible demande, le niveau croissant du taux de vacance et des loyers à la baisse, additionné à des difficultés de financement, ont jeté les bases des contraintes de l’offre future. “On ne trouve pas trace de lancements de programmes en blanc et les utilisateurs doivent s’enquérir de l’offre future de leur marché afin de pouvoir agir avant que le choix ne se restreigne. Notre publication anticipe qu’à partir de l’année prochaine, des diminutions importantes des livraisons de projets sont à prévoir sur les marchés dont les cycles de lancements sont les plus avancés, notamment Londres et Paris et à partir de 2011, le reste de Europe devrait suivre”, conclu Richard Holberton.
