Les investissements en commerce résistent à la tempête
L’investissement en immobilier commercial ralentit en Europe Centrale et Orientale au premier semestre 2009
Prague, le 2 septembre 2009 – Le marché des commerces en Europe Centrale et Orientale est touché par l’impact de l’intensification de la crise financière sur l’économie réelle, menant à une baisse des ventes, baissant le niveau des loyers dans de nombreux marchés et les enseignes décidant de ralentir leurs projets d’expansion, selon le rapport de CB Richard Ellis, CEE Retail Investment MarketView H1 2009. De plus, les investissements en commerce ont nettement ralentis à travers la région durant les derniers trimestres. Néanmoins, des signes montrent que ce marché résiste relativement bien à la tempête. Malgré les baisses de la consommation, le recul des ventes est limitée dans la plupart des marchés de la région. Parallèlement, les loyers moyens restent stables dans les centres commerciaux « prime » particulièrement en Europe Centrale. Les rendements des centres commerciaux « prime » ont moins fluctués au 2ème trimestre 2009 qu’au 4ème trimestre 2008 ou au 1er trimestre 2009, offrant l’espoir que les taux baissent au cours de l’ année.
Après des années de forte croissance des ventes, la croissance annuelle est devenue négative dans la plupart des marchés de la zone en 2009, à l’exception de la Pologne où une croissance positive a été maintenue. Cette situation est dûe à une croissance économique négative, la hausse du chômage, les fluctuations de change et la perte de confiance des consommateurs dans toute la région. Jos Tromp, Directeur Research & Consulting de la région Europe Centrale et Orientale, explique : « Malgré une consommation en déclin, la baisse des ventes de commerces a été limitée dans la plupart des marchés d’Europe de l’Est à ce jour et relativement faibles pour les principales économies d’Europe Occidentale. Alors que le chômage a augmenté dans toute la région, il est encore à peu près similaire à la moyenne du niveau UE-16 et les pays comme la République Tchèque, la Pologne ou la Roumanie ont des taux de chômage inférieurs au niveau UE-16. Bien que toujours faible, la confiance des consommateurs s’est améliorée ces derniers mois dans la plupart des marchés. Plus important, le FMI estime que l’économie mondiale commence à sortir de la récession et que les premiers signes d’une reprise économique mondiale pourraient apparaître ».
L’expansion des marchés retail en Europe Centrale et Orientale a considérablement ralenti au 1er semestre 2009 à la suite de conditions économiques modifiées. Beaucoup moins de nouvelles surfaces seront réalisées dans les centres commerciaux dans cette région à fin 2010 par rapport aux prévisions faites un an auparavant. Selon Mr Tromp :« Les enseignes ont également freiné leurs plans d’expansion, ouvrant uniquement les boutiques déjà annoncées mais renonçant à d’autres ouvertures. Les discounters font partie de l’exception et voient désormais accroître leurs bénéfices et ont l’occasion de gagner des parts de marché. Ces changements alliés aux plans d’expansion des enseignes de la zone sont à présent plus appropriés au climat économique actuel par rapport à leur situation au 2ème semestre 2008 ».
Les loyers des centres commerciaux étaient également sous pression au 1er semestre 2009 en raison de conditions économiques plus difficiles. Cela a conduit à des corrections de loyers « prime » dans la plupart des marchés d’Europe Centrale et Orientale sur l’ année, bien que certaines baisses aient plus été le résultat d’un affaiblissement de la monnaie locale que d’un marché immobilier faible. Mr Tromp explique : « Des chiffres d’affaires inférieurs pour certaines enseignes, la dépréciation des monnaies locales et une expansion plus lente de la part des enseignes font baisser les loyers partout dans la zone. Dans ce climat, les enseignes cherchent maintenant une plus grande flexibilité de la part des propriétaires. D’autre part, la moyenne des loyers dans les centres commerciaux « prime » tels qu’en Pologne et en République Tchèque a bien résisté jusqu’à présent, ce qui montre que la qualité est très importante dans le marché actuel ».
Avec la baisse générale de l’activité à l’investissement, celle-ci ont également ralenti en retail de façon spectaculaire au 1er semestre 2009. L’investissement en surfaces commerciales au 1er semestre 2009 était de 112 millions d’euros, soit une chute de 92 % par rapport au 2ème semestre 2008 et de 94 % par rapport au 1er semestre 2008. Patrick O’Gorman, Capital Markets de la zone Europe Centrale et Orientale, explique : « Cette baisse peut être attribuée à l’importance des surfaces commerciales, qui, dans le marché actuel sont plus difficiles à financer et impliquent des risques et des rendements différents que ceux du secteur des bureaux. En outre, les surfaces commerciales « prime » sont généralement considérées comme un pari relativement sûr dans une période économique difficile, par conséquent les investisseurs sont moins enclins à vendre ».
